Verständnisproblem - Grundschuld

[quattroporte]

Hallo,

irgendwie stehe ich gerade auf der Leitung!
Wenn eine Bank zur Sicherung eines Darlehens eine "jederzeit fällige Grundschuld" wünscht, bedeutet dies dann, dass die Bank jederzeit und v.a. unabhängig von der Rückzahlung des Darlehens die Zwangsvollstreckung in das Grundstück einleiten kann?
Wenn diese Klausel im Sicherungsvertrag steht, ist diese dann nicht unangemessen nach § 307 BGB?

Danke für Eure Meinungen

Grüsse

[schlafkatze]

hauptmerkmal der grundschuld ist, daß sie nicht akzessorisch zu irgendeiner forderung ist, sondern ein forderungsloses grundpfandrecht darstellt. das ist das modell, welches das gesetz vorschlägt. eine annäherung an das modell der hypothek (strenge akzessorität) stellt die sicherungsgrundschuld dar. gurnsätzlich also ist die gs vollkommen unabhängig von einer forderung.
aus der gs in anspruch nehmen kann man jemanden nach vorheriger kündigung, vgl. § 1193
wortluat:

Kündigung

(1) Das Kapital der Grundschuld wird erst nach vorgängiger Kündigung fällig. Die Kündigung steht sowohl dem Eigentümer als dem Gläubiger zu. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

(2) Abweichende Bestimmungen sind zulässig.


jetzt kannst du dir vielleicht deine frage selbst beantworten.

[corpusiuris]

hauptmerkmal der grundschuld ist, daß sie nicht akzessorisch zu irgendeiner forderung ist, sondern ein forderungsloses grundpfandrecht darstellt. das ist das modell, welches das gesetz vorschlägt. eine annäherung an das modell der hypothek (strenge akzessorität) stellt die sicherungsgrundschuld dar. gurnsätzlich also ist die gs vollkommen unabhängig von einer forderung.
aus der gs in anspruch nehmen kann man jemanden nach vorheriger kündigung, vgl. § 1193

Dies ist leider nur die halbe Wahrheit. Zunächst ist die Hypothek nur "einfach akzessorisch". Die "strenge Akzessorietät" wird nur der Sicherungshypothek zugeschrieben, was hauptsächlich auf der Nichtawendung von 1138 (vgl 1185 II) beruht.

Der Sicherungsvertrag einer Sicherungsgrundschuld (SiGS) enthält rwegelmäßig die Abrede der sofortigen Fälligkeit, was nach 1193 II auch zulässig ist. Dies bedeutet aber keineswegs, dass die Bank deshalb auch jederzeit in die GS vollstrecken könnte.

Der SiV enthält - ausdrücklich oder stillschweigend durch Auslegung immer auch das Verbot der Geltendmachung der GS vor Fälligkeit der gesicherten Forderung. Versucht die Bank, vor Fälligkeit der Forderung (nicht der GS!) zu vollstrecken, so kann der Schuldner diese Einrede aus dem SiV dem Anspruch aus 1191, 1147 entgegen halten, sodass die Durchsetzung gehemmt ist.

Der Schuldner ist also ausreichend gesichert; deshalb verstößt die sofortige Fälligkeit der GS auch nicht gegen 307. IÜ haftet die Bank für Verletzungen des SiV natürlich gem. 280.

[quattroporte]

Danke für Eure Antworten, nun hab ich es soweit verstanden.
Eine Sache ist mir jedoch noch unklar:
Und zwar betrifft dies den Grundschuldzins. Dieser ist ja meistens höher als der Darlehenszins, da die Bank damit ihre Risiken und evtl. anfallende Vollstreckungsgebühren absichern möchte. Nun habe ich gelesen, dass ein überhöhter Grundschuldzins nicht nach § 138 sittenwidrig sein kann, da sich die materielle Belastung des Eigentümers nach der Sicherungsvereinbarung richtet. Das kapier ich nicht, bin anscheinend zu blöd...

[BuggerT]

Also ich versuch mal, das halbwegs verständlich zu erklären... ich weiß allerdings nicht, ob es mir gelingen wird.

Die Grundschuldzinsen dienen lediglich der zusätzlichen Absicherung. Für das Darlehen an sich bleiben aber weiterhin nur die im Vertrag vereinbarten Zinsen maßgeblich.
Wenn du also ein Darlehen über 100.000 € zu einem Zinssatz von 4% p.a. aufgenommen hast, bleibt das allein maßgeblich.

Nun, warum lässt sich die Bank dann aber neben der Grundschuld (zB ebenfalls über 100.000 €) auch noch Grundschuldzinsen einräumen, wobei hier 16-18% durchaus keine Seltenheit sind.
Durch den hohen Grundschuldzins lassen sich zukünftige Änderungen am Kapitalmarkt berücksichtigen; insbesondere geht es dabei natürlich um eine mögliche Erhöhung der Darlehenszinsen. Diese Erhöhung kann daraus resultieren, dass regelmäßig Zinsen nicht für die gesamte Tilgungsdauer festgeschrieben werden, sondern lediglich für einen bestimmten Zeitraum (zB 5 oder 10 Jahre) und danach neu vereinbart werden. Dennoch soll die Bank natürlich hinreichend gesichert sein. Im Übrigen hat es für den Darlehensnehmer auch den Vorteil, dass nicht etwa eine neue Grundschuld bestellt werden muss. Neben der Sicherung der Darlehenszinsen und der Hauptforderung lassen sich aber auch weitere möglicherweise entstehende Kosten absichern, zB solche für die Vollsteckung.
Daneben gibt es noch weitere Aspekte, die für die zusätzliche Sicherung durch Grundschuldzinsen sprechen.

Hinzu kommen dann noch Besonderheiten im Zwangsversteigerungsrecht (Bevorzugung von Grundschuldgläubigern usw usf). Das würde hier jetzt aber alles zu weit führen.

Du siehst nun also, warum die Grundschuldzinsen so hoch sind und warum das gleichwohl für den eigentlichen Darlehensvertrag nicht maßgeblich ist. Ich hoffe, ich konnte dir da etwas weiterhelfen. Wenn nicht, einfach nochmal nachfragen .


grtz
BuggerT

[quattroporte]

Danke für die ausführliche Antwort. Das ist mir alles klar, aber ich verstehe die Argumentation nicht, dass "ein überhöhter Grundschuldzins nicht nach § 138 sittenwidrig sein kann, da sich die materielle Belastung des Eigentümers nach der Sicherungsvereinbarung richtet". So habe ich es im Staudinger gelesen. Wieso sollte man den 138 I nicht auf den Grundschuldzins anwenden können? In einer Klausur würde ich die Höhe eines überhöhten Grundschuldzinses genauso prüfen wie den bei einem "normalen" Gelddarlehen.

[BuggerT]

In Betracht könnte man ja allenfalls eine Übersicherung durch Grundschuldzinsen ziehen. Geht es dir darum?

Dazu vielleicht interessant:
Clemente, Clemens / Lenk, Ludwig, Planmäßige Übersicherung durch Grundschuldzinsen, ZfIR 2002, S. 337 ff. (vgl. Inhaltsverzeichnis ZfIR Heft 05/2002 (Verwaister Link http://www.rws-verlag.de/zeitsch/zfir/zfir0502.htm automatisch entfernt))

/edit
Diesen Aufsatz gibt es sogar online - wie ich eben sehe:
http://www.rws-verlag.de/volltext-2002/ZfIR_Clemente.pdf (Verwaister Link automatisch entfernt)

Ansonsten kannst du dich auch mal auf der Homepage von Dr. Clemente umsehen: http://www.sicherungsgrundschuld.de/


grtz
BuggerT