Kündigung Mietrecht

Für alle Themen, die in der Rechtspraxis auftauchen, inkl. Fragen zu Kanzlei-Software

Moderator: Verwaltung

Nik

Kündigung Mietrecht

Beitrag von Nik » Mittwoch 21. September 2005, 12:58

Hallo,

bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten, besteht für den Mieter eine Möglichkeit früher aus dem vertrag herauszukommen?

Es gibt doch die Möglichkeit, dass man dem Vermieter als Mieter drei potenielle Nachmieter vorstellt und er diese bzw. einen von denen annehmen muss?

Das ist aber nicht gestzlich verankert?

Danke für Beiträge
Benutzeravatar
Auslegeware
Super Mega Power User
Super Mega Power User
Beiträge: 5358
Registriert: Freitag 17. Dezember 2004, 20:42
Ausbildungslevel: Interessierter Laie

Beitrag von Auslegeware » Mittwoch 21. September 2005, 13:49

Eine Gesetzliche Grundlage, die Kündigungsfrist durch Nachmieterstellung abzukürzen gibbet nicht.
U.U. ist aber eine vertragliche Vereinbarung möglich. (Nachmieterklausel)

Ein Vermieter ist keineswegs verpflichtet, ohne weiteres einen Mieter, der dies wünscht, vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen.

Unter besonderen Umständen (Sozialkram, etc.) kann aber der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter bei Stellung geeigneter Nachmieter vorzeitig zu entlassen.
Es darf in diesem Thread wieder zu einem kollegialen Umgangston zurückgefunden werden.
Nik

Beitrag von Nik » Mittwoch 21. September 2005, 16:01

Danke erstmal.

Das hatte ich auch so gesehen, dass es keine gesetzliche Verpflichtung für den Vermieter gibt.
Sozialkram hört sich interessant an?! Beispiel:Mieter wird arbeitslos, jedoch ist die Miete durch eine Bürgschaft der Eltern gesichert, Sozialkram? Wahrscheinlich eher good will des Vermieters?
Benutzeravatar
Auslegeware
Super Mega Power User
Super Mega Power User
Beiträge: 5358
Registriert: Freitag 17. Dezember 2004, 20:42
Ausbildungslevel: Interessierter Laie

Beitrag von Auslegeware » Mittwoch 21. September 2005, 16:59

Bei einer kurzen KüFrist mit 3 Monaten ist der Vermieter wohl auch bei Sozialkram kaum zur frühzeitigen Entlassung verpflichtet.
Und bei HartzIV gibts mit Sicherheit eine gewissen Umzugsfrist.

Die Unzumutbarkeit des Mieters am Festhalten der KüFrist kann durch folgende Gesichtspunkte vorliegen: Schwere Erkrankung, Versetzung aus beruflichen Gründen, erhebliche Vergrößerung/Verkleinerung der Familie.

Mieter darf Umstände aber erst nach Vertragsabschluss kennen.

Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, § 13, Rn. 43.

Grüße
Es darf in diesem Thread wieder zu einem kollegialen Umgangston zurückgefunden werden.
Nik

Beitrag von Nik » Donnerstag 22. September 2005, 15:37

danke schonmal.

Naja, wenn jemand arbeitslos wird und sich in einer neuen Stadt bewerben will, ist das wohl nicht darunter zu verstehen.

Ich denke das beste wird sein, wenn man auf den guten Willen des Vermieters hofft. Würde für ihn ja keinen Schaden darstellen.

Dem Mieter ist aber nicht zu raten, die Miete einzubehalten, weil der Vermieter ja die Kaution hat und dadurch drei Monatsmieten gedeckt sind?

Die Kaution sichert ja nur die Räumlichkeiten vor Schäden.
Asche
Mega Power User
Mega Power User
Beiträge: 2143
Registriert: Dienstag 22. Februar 2005, 17:20
Ausbildungslevel: RA

Beitrag von Asche » Donnerstag 22. September 2005, 17:45

Nik hat geschrieben:Naja, wenn jemand arbeitslos wird und sich in einer neuen Stadt bewerben will, ist das wohl nicht darunter zu verstehen.
Nein. Wohl frühestens wenn er des neuen Jobs wegen umziehen muss.

Übrigens: http://www.sueddeutsche.de/,immm2/immob ... /987/3984/
Chefreferendar 9.5.2012 09:39: "Ich erkläre hier fast alles."
Never argue with an idiot, they drag you down to their level and beat you with experience!
Der Horizont mancher Leute ist ein Kreis mit Radius 0; das nennen sie dann ihren Standpunkt.
Nik

Beitrag von Nik » Dienstag 4. Oktober 2005, 12:12

Mieter stellt dem Vermieter einen Nachmieter vor. Dieser soll die Wohnung vor Ablauf der gestzlichen Frist anmieten.

Der Vermieter sagt nun aber dem neuen potentiellen Mieter, es ist noch eine andere Wohnung im Haus frei und diese könne der potentielle Mieter haben.

Geht doch nicht!?

So kann der Vermieter auf Kosten der derzeitigen Mieters sein gesamtes Haus füllen!
Nik

Beitrag von Nik » Sonntag 9. Oktober 2005, 22:18

so ist es nun, nachmieter bekommt nachbarwohnung und der derzeitige mieter soll die 3 monatige kündigungsfrist bezahlen.

darf nicht sein, bitte um hilfreiche beiträge.

in dem haus ist noch eine wohnung frei, also wird der vermieter den nächsten nachmieter in die wohnung drunter einqartieren.

der derzeitige mieter ist der blöde und muss dem vermieter sein haus voll machen.

extremes beispiel: mieter ist alleine in einem haus mit 20 wohnungen von denen 19 leer sind, also müßte der mieter 20 nachm ieter für seine wohnung vorstellen?!
Darf nicht sein!!!
Pokerface

Beitrag von Pokerface » Sonntag 9. Oktober 2005, 22:43

Ich höre schon die Worte des Moderators. :-w

"Konkrete Rechtsberatung ist hier verboten. Wenden sie sich an einen Anwalt ihrer Vertrauens.

Der Thread wird gesperrt und bald gelöscht".
Nik

Beitrag von Nik » Montag 10. Oktober 2005, 10:12

=D>
TeWe
Fleissige(r) Schreiber(in)
Fleissige(r) Schreiber(in)
Beiträge: 251
Registriert: Mittwoch 28. April 2004, 01:03
Ausbildungslevel: Ass. iur.

Beitrag von TeWe » Dienstag 11. Oktober 2005, 15:11

Wieso darf das nicht sein? 3 Monate sind ein sehr überschaubarer Zeitraum und die Nachbarwohnung ist ggf. ja auch viel schöner und nicht so abgewohnt wie die von Mieter, der womöglich Kettenraucher war und keinen Bock mehr hatte, vor dem Auszug zu streichen.

Interessant und nicht realitätsfremd wäre auch noch folgende Abwandlung des Fällchens: Nachmieter, bereits mit Haftbefehl zur Abgabe der eV gesucht und auf der Flucht vor seinen Gläubigern, zahlt nun für die Nachbarwohnung keine einzige Miete und baut dann - in einem guten Jahr - 2 Tage vor der Zwangsräumung die vom Vermieter installierte Einbauküche aus...

Sorry, aber über manche Ansichten, die heutzutage so vertreten werden, kann man echt nur noch schmunzeln....
Nik

Beitrag von Nik » Dienstag 11. Oktober 2005, 16:53

Sorry, aber ich habe das schon mit verschiedenen Kollegen besprochen und die einzige Meinung war bisher immer, dass das nicht sein kein.

Interessant, dass du eine andere Meinung hast, auch wenn man deinen beitrag nicht ganz nachvollziehen kann.

Also ich kaufe jetzt ein Haus mit 20 Wohnungen und vermiete eine Wohnung. Und sollte der Mieter jemals früher rauswollen, bekomme ich unetgeltlich mein Haus voll.
Nik

Beitrag von Nik » Dienstag 11. Oktober 2005, 16:55

Außerdem hast du den Fall gar nicht verstanden, sorry.

der Nachmieter möchte genau diese Wohnung haben und die nachbarwohnung nur, wenn er sonst keine bekommt.

Entschuldige du drehst den fall so, dass deine ansicht vielleicht passen würde, das geht nicht.

nicht erst lösung präsentieren und dann den fall bzw. das problem danach ausrichten!
ready_or_not
Super Power User
Super Power User
Beiträge: 1003
Registriert: Samstag 15. Januar 2005, 12:14

Beitrag von ready_or_not » Dienstag 11. Oktober 2005, 17:30

Hmmm.... mal völlig losgelöst von jeder Rechtsprechung (die ich hierzu nicht kenne) ....

Ausgangspunkt ist, dass eine Kündigungsfrist von 3 Monaten besteht. Hierauf haben sich die Parteien geeinigt, hieran haben sich die Parteien zu halten.

Nun will eine Partei die Regelung nicht beachten (der Mieter). Grds. ist dies unbeachtlich, der Vermieter braucht sich auf eine Änderung des Vertrages grds. nicht einlassen (pacta sunt servanda). Hiervon ist aber eine Ausnahme zu machen, wenn unter Beachtung von Treu und Glauben ein Bestehen auf die Kündigungsfrist unter Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien treuwidrig wäre. dies ist der Fall, wenn seitens des Mieters schützenswerte Interessen für einen vorzeitigen Auszug sprechen, während auf Seiten des Mieters keine schützenswerten Interessen dem entgegenstehen oder diese zurücktreten müssen.

Schützenswerte Gründe seitens des Mieters setzen voraus, dass dieser ohne eigenes Verschulden dringend darauf angewiesen ist, die Wohnung vorzeitig zu verlassen. Dies wäre m.E. bspw. der Fall, wenn er an seinem derzeitigen Aufenthaltsort arbeitslos wird und an einem weit entfernt liegenden Ort zeitgleich eine arbeitsstelle angeboten bekommt. Nicht ausreichend ist m.E., wenn er sich allein an einem anderen Ort bewerben will, dies kann er auch von seiner derzeitigen Wohnung aus tun.
Besteht nun ein schutzwürdiges interesses des Mieters ist danach zu fragen, ob dem ein schutzwürdiges Interesse des Vermieters entgegensteht. Dies ist zunächst das interesse an der weiteren Mietzahlung für die vermietete Wohnung. Dieses Itneresse kann aber zumindest erheblich abgeschwächt werden, wenn der Mieter dem Vermieter einen Geeigneten Nachmieter präsentiert.
gilt dies auch, wenn weitere wohnungen in dem selben Haus unvermietet sind? Richtigerweise wohl zumindest in einem geringeren Umfang. Der Vermeiter sucht für die leerstehenden Wohnungen auf dem Mietermarkt selbst Mieter, selbst wenn der derzeitige Mieter also den Nachmieter präsentiert besteht der Nachteil für en Vermeiter darin, dass der Meitermarkt - wollte man den Nachmieter als solchen anerkennen - dem Mietermarkt entzogen ist. Der Vermieter hat ein legitimes Interesse daran, zunächst die leerstehenden Wohnungen zu vermeiten, bevor er den derzeitigen Mieter entgegen des Vertrags aus dem bestehenden Mietvertrag entlässt.
Dies führt nach meiner Ansicht nun aber nicht dazu das die Vermittlung des Nachmieters bei der u erfolgenden Abwägung gänzlich unberücksichtigt bleiben muss, allerdings reduziert sie das Gewicht des Arguments.

Es bleibt daher dabei, dass die Interessen der Vertragsparteien gegeneinander abgewogen werden müssen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass der Grundsatz des pacta sunt servanda auch im Mietrecht und auch für den Mieter gilt. Weiterhin ist zu beachten, dass § 242 BGB nur unter strengen Voraussetzungen zur Anwendung gelangt.

Eine Pflicht den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen kann daher nur in begründeten Ausnahmefällen angenommen werden. eine gesetzliche Pflicht dies bei Präsentation eines geeigneten Acnhmieters zu tun gibt es entgegen der landläufigen Meinung nciht. Dies muss umso mehr gelten, wenn der Vermieter aufgrund weiterer leerstehender Wohnungen ein besonders Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses hat.

Daher würde ich in Deinem Fall (Auszug wegen Arbeitslosigkeit um Arbeitsstele in fremder Stadt zu SUCHEN bei Gleichzeitigem Interesse des Vermeiters an der Forsetzung aufgrund leerstehender Wohnungen) eine Verpflichtung zur vorzeitigen Entlassung aus dem Mietverhältnis ablehnen.
- Due to budget cutbacks the light at the end of the tunnel is temporarily switched off! -
TeWe
Fleissige(r) Schreiber(in)
Fleissige(r) Schreiber(in)
Beiträge: 251
Registriert: Mittwoch 28. April 2004, 01:03
Ausbildungslevel: Ass. iur.

Beitrag von TeWe » Dienstag 11. Oktober 2005, 17:44

Es ist doch im Grunde ganz einfach: Es gibt 2 Parteien, diese schliessen einen Mietvertrag. Wann dieser Vertrag durch Kündigung beendet werden kann, steht in einem Gesetz (---> BGB), welches für beide Parteien gilt.

Und über alles andere, was nicht im Gesetz steht, wie eine vorzeitige Beendigung dieses Betrages, kann man zwischen diesen Parteien verhandeln, der Fachmann nennt so etwas dann "Aufhebungsvertrag" - und berechnet eine 1,5/1 Einigungsgebühr. Natürlich kann man stattdessen auch die (häufig sehr, sehr zweifelhafte) Meinung eines dafür zuständigen Amtsrichters einholen, die je nach Ort oder Abteilung völlig unterschiedlich ausfallen kann, so wie eben auch Deine Bewertung dieser Rechtsfrage von meiner Bewertung abweicht, auch wenn andere Kollegen Deine Meinung womöglich teilen.

Die Abwandlung war ganz bewusst gewählt, um darauf hinzuweisen, dass es nicht Sache des Mieters ist, dem Vermieter einen neuen Vertragspartner vorzuschreiben, um seiner Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses zu entgehen. Die Überlegung, der Vermieter habe irgendeinen Nutzen von den Bemühungen des Mieters, geht eben u.U. nach hinten los, wenn er Mieter präsentiert, die ihren Wohnungsanteil im Hartz IV Geld lieber für ein gepflegtes Zechgelage am Büdchen an der Ecke investieren oder es sich um ein rechtsschutzversicherte Lehrerehepaare handelt, welche wegen erdachter Mängel die Miete auf Null mindern....

Zur "gerechten" Lösung könnte man auch noch heranziehen, dass der Mieter ggü. dem Vermieter für Ausfälle von ihm präsentierter Kandidaten, die statt in die Wohnung des Mieters in die leerstehende Nachbarwohnung ziehen, nicht haftet.
Antworten