Selbstvornahmerecht, §536a II Nr.2

[JuraStudentin2019]

Hallo ihr Lieben,

ich hätte eine kurze Frage zu §536a II BGB. Ich hatte da im Kommentar (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter BGB § 536a Rn. 128-133) folgendes zu gelesen:

"Der Wortlaut von § 536a Abs. 2 Nr. 2 verlangt, dass die Mangelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sein muss. Diese Formulierung darf nicht missverstanden werden. Denn § 536a Abs. 2 Nr. 2 ist nicht auf den physischen Zustand der Mietsache beschränkt.161 Vielmehr reicht es aus, dass die Maßnahme der Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs dient. Dies folgt aus dem Normzweck, dem Vermieter das Risiko von Notmaßnahmen zuzuweisen (→ Rn. 129). Eine Beschränkung auf Maßnahmen, welche den physischen Bestand der Mietsache betreffen, wäre als Differenzierungskriterium hier nicht überzeugend."

Ganz blöde Frage: Aber wäre dann nicht jede Mangelbeseitigung quasi eine Widerherstellungs- oder Beseitigungsmaßnahme?

Das kann ja irgendwie nicht Sinn und Zweck des ganzen sein.
Und reicht es eures Erachtens aus, wenn nur Teile der Mietsache ihrem Bestand/vertragsgemäßen Gebrauch gefährdet sind oder stellt man da auf die gesamte Mietsache ab (habe da irgendwie nichts zu gefunden). Vielleicht weiß da jemand etwas auf die Schnelle.

Herzliche Grüße euch!

[KMR]

Bevor du über § 536a II Nr. 2 BGB als Rechtsfolge nachdenken kannst, brauchst du ja erstmal dessen Tatbestand erfüllt, d.h. insbesondere einen Mietmangel im Sinne des § 536 I BGB, d.h. eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit, die zu einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache führt. Nicht jede Abweichung führt nämlich automatisch dazu, dass auch ein Mietmangel vorliegt.

[JuraStudentin2019]

Ah okay, aber angenommen der vertragsgemäße taugliche Zustand wird beeinträchtigt, rechtfertigt dass dann immer direkt ein Selbstvornahmerecht im Sinne des 536a II Nr.2?

Bevor du über § 536a II Nr. 2 BGB als Rechtsfolge nachdenken kannst, brauchst du ja erstmal dessen Tatbestand erfüllt, d.h. insbesondere einen Mietmangel im Sinne des § 536 I BGB, d.h. eine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit, die zu einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache führt. Nicht jede Abweichung führt nämlich automatisch dazu, dass auch ein Mietmangel vorliegt.

[Gürteltier]

Ne, die genauere Voraussetzung steht doch explizit im Wortlaut?

Ich umschreibe es mal etwas untechnisch:

Der Mangel ist da. Was macht der Mieter? Er meldet ihn (vgl. auch § 536c BGB!). Dann macht der Vermieter nichts. Darf der Mieter selbst den Mangel beseitigen? Nein, erst muss er mahnen (vgl. § 536a II Nr. 1 BGB). Danach darf er ran. Die einzige Ausnahme: Es könnte etwas “Zentrales” schief gehen; die Mietsache könnte bei Unterbleiben sofortiger Maßnahmen (ich nenne es mal:) “erheblich beeinträchtigt sein” (Wortlaut: Bestand(!) der Mietsache). An dem Begriff des Bestands würde ich dann meine weitere Recherche im Kommentar fest machen.

Das wäre meine systematische Auslegungweise. Das widersprecht jetzt irgendwie deiner Fundstelle. Hast du das auch mal in anderen Quellen nach gecheckt?

Eine Selbstvornahme bei jeglichem Mangel wäre systematisch irgendwie sinnlos und widerspräche - ohne Mahnung - auch meinem generellen Bauch-/Gerechtigkeitsgefühl. Ich kann mir viele Mängel vorstellen, die den “Bestand” der Mietsache - nach meinem dargelegten Verständnis - nicht betreffen und erst nach entsprechender Fristsetzung selbst zu beheben wären.

[JuraStudentin2019]

Hallo Gürteltier,

ja also in anderen Quellen (bspw. BeckOGK/Bieder BGB § 536a Rn. 45-50) findet sich folgendes:

Das Selbsthilferecht und der Aufwendungsersatzanspruch setzen ferner nach Abs. 2 Nr. 2 voraus, dass die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Die Mangelbeseitigung muss sich also, wie nach der Vorgängervorschrift des § 547 Abs. 1 S. 1 aF, als notwendige Verwendung auf die Mietsache darstellen,177 ihr also unmittelbar zugutekommen und gerade ihrem Erhalt oder ihrer Wiederherstellung dienen. Um den Schutz des Vermieters vor aufgedrängten Bereicherungen zu gewährleisten, ist in mehrfacher Hinsicht eine enge Auslegung der Norm angezeigt.....
Schließlich muss eine umgehende Beseitigung des Mangels notwendig sein. Abs. 2 Nr. 2 ermächtigt den Mieter demnach nur zur Vornahme von Not- und Eilmaßnahmen,190 deren Unterlassen in nächster Zeit zu einer weiteren Verschlechterung der Substanz der Mietsache führte und bei denen aufgrund ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Mahnung iSd Abs. 2 Nr. 2 oder sogar eine schlichte Mangelanzeige iSd § 536c Abs. 1 S. 1 untunlich wäre (Beispiele → Rn. 49.1).191 Da in Notfällen eine Mahnung als Verzugsvoraussetzung im Einzelfall entbehrlich sein kann (§ 286 Abs. 2 Nr. 4), lassen sich die Anwendungsbereiche des Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 nicht völlig trennscharf voneinander abgrenzen.192

49.1 Klassische Beispiele für Notmaßnahmen bilden etwa die Reparatur eines Wasserrohrbruchs,193 der Ausfall der Heizungsanlage jedenfalls bei winterlichen Temperaturen,194 ein zu erheblichen Wasserverlusten führendes Leck in der Heizung,195 die Beseitigung von Verstopfungen in Versorgungsleitungen196 oder von Sturmschäden am Dach eines Gebäudes197 sowie Reparaturen zur Wiederherstellung der Fahrtüchtigkeit eines gemieteten Kfz, wenn dieses den Verkehr stört oder anderweitig nicht gegen Diebstahl oder weitere Beschädigungen gesichert werden kann.198 Ob in diesen Konstellationen ein umgehendes Einschreiten des Mieters geboten ist, hängt jedoch maßgeblich von den konkreten Umständen, insbesondere von der Erreichbarkeit des Vermieters,199 der Dringlichkeit der Reparaturen sowie der Wahrscheinlichkeit und dem Gewicht drohender Schäden ab.

Ich finde da aber irgendwie weder Anhaltspunkt dazu, wie weit die Mietsache beeinträchtigt sein muss, noch ob es tatsächlich um die Unbrauchbarkeit also ohne auf die Substanz an sich abzustellen... Ich weiß nur, dass die Rspr. ein Selbstvornahmerecht bejaht, wenn die Heizung im Winter ausfällt und dadurch der vertragsgemäße Gebrauch (Wohnen mit angemessener Temperatur) aufgehoben wird und er dadurch ja schon irgendwie auch auf den Gebrauch und nicht die Substanz abstellt. Allerdings nichts dazu in wie weit eine Beeinträchtigung der ganzen Mietsache oder nur einem Teil vorliegen muss. In dem Kommentar wird ja von Substanz gesprochen...

Ne, die genauere Voraussetzung steht doch explizit im Wortlaut?

Ich umschreibe es mal etwas untechnisch:

Der Mangel ist da. Was macht der Mieter? Er meldet ihn (vgl. auch § 536c BGB!). Dann macht der Vermieter nichts. Darf der Mieter selbst den Mangel beseitigen? Nein, erst muss er mahnen (vgl. § 536a II Nr. 1 BGB). Danach darf er ran. Die einzige Ausnahme: Es könnte etwas “Zentrales” schief gehen; die Mietsache könnte bei Unterbleiben sofortiger Maßnahmen (ich nenne es mal:) “erheblich beeinträchtigt sein” (Wortlaut: Bestand(!) der Mietsache). An dem Begriff des Bestands würde ich dann meine weitere Recherche im Kommentar fest machen.

Das wäre meine systematische Auslegungweise. Das widersprecht jetzt irgendwie deiner Fundstelle. Hast du das auch mal in anderen Quellen nach gecheckt?

Eine Selbstvornahme bei jeglichem Mangel wäre systematisch irgendwie sinnlos und widerspräche - ohne Mahnung - auch meinem generellen Bauch-/Gerechtigkeitsgefühl. Ich kann mir viele Mängel vorstellen, die den “Bestand” der Mietsache - nach meinem dargelegten Verständnis - nicht betreffen und erst nach entsprechender Fristsetzung selbst zu beheben wären.

[KMR]

Ich muss zugeben, ich verstehe deine Frage oder die Unklarheit nicht.

Überleg dir mal das Telos der Norm.

Grundsätzlich gilt ja § 535 I BGB. Vermieter zuständig. Jetzt erkennt das Gesetz aber an, dass es Fälle geben kann, wo das nicht sinnvoll ist, wo der Mieter selbst handeln können muss, ohne das Kostenrisiko entgegen dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages (vollständig) zu tragen, sondern nur in Vorleistung geht und dafür ein Erstattungsanspruch erhält. Das kann der Fall sein, in dem der Vermieter halt nichts macht, obwohl man es angezeigt und ihn dazu in Verzug setzend aufgefordert hat -> § 536 II Nr. 1 BGB. Die Norm braucht es übrigens nur deswegen neben §§ 280 I, II, 286 BGB, weil § 536 II BGB ausdrücklich von "Aufwendungen" spricht während §§ 280 ff. BGB Schadensersatzansprüche sind.

Denkbar ist aber auch der Fall, in dem gar keine Möglichkeit besteht bzw. dem Mieter nicht zugemutet werden kann, auch eine Inverzugsetzung, ggf. sogar eine Anzeige des Mangels durchzuführen, ohne dass der Erhalt der Mietsache gefährdet wäre -> § 536 II Nr. 2 BGB.

Das sind eben sehr begrenzte Ausnahmefälle. Die klassischen Beispiele sind nicht ohne Grund der Wasserrohrbruch, idealerweise noch am Wochenende/nachts (das dauert zu lange erst versuchen, jemanden zu kontaktieren) und die Mietsache würde beschädigt, wenn man nicht umgehend handelt. Denkbar wäre sicherlich auch Feuer, Gasaustritt, ggf. in besonderen Fällen ein herausgebrochenes Fenster im Winter mit frostigen Temperaturen.

EDIT:
Zum Ausmaß der Beeinträchtigung:

Die Mietsache muss so beeinträchigt sein, dass eine Tauglichkeitsminderung vorliegt. Denn erst dann handelt es sich um einen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB, vgl. § 536 I 2 BGB. Mietmangel prüfst du zweischrittig: 1. Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit, 2. ob diese Abweichung zu einer Tauglichkeitsminderung führt.

[JuraStudentin2019]

Aber würdest du bei der Tauglichkeitsminderung der Sache im Rahmen des Vorliegen eines Sachmangels dann auf die Gesamtsache abstellen oder nur auf die konkrete "Teilsache".

Beispielsweise wenn ein Fenster kaputt ist und nicht mehr richtig auf und zu geht, dann eignet sich das Fenster nicht mehr für die gewöhnliche Verwendung. Die Gebrauch des Wohnraums an sich wird aber nicht beeinträchtigt weil es noch andere Fenster geht. Stellt man dann für das Vorliegen eines Mangels auf die Teilsache Fenster ab (dann Mangel) dass diese sich nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet oder auf die Gesamtwohnung (dann kein Mangel, weil Lüftung noch über andere Fenster gelingen kann)?

Es wäre Lieb wenn du mir da nochmal auf die Sprünge helfen könntest. Vielen Dank dir!

Ich muss zugeben, ich verstehe deine Frage oder die Unklarheit nicht.

Überleg dir mal das Telos der Norm.

Grundsätzlich gilt ja § 535 I BGB. Vermieter zuständig. Jetzt erkennt das Gesetz aber an, dass es Fälle geben kann, wo das nicht sinnvoll ist, wo der Mieter selbst handeln können muss, ohne das Kostenrisiko entgegen dem gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages (vollständig) zu tragen, sondern nur in Vorleistung geht und dafür ein Erstattungsanspruch erhält. Das kann der Fall sein, in dem der Vermieter halt nichts macht, obwohl man es angezeigt und ihn dazu in Verzug setzend aufgefordert hat -> § 536 II Nr. 1 BGB. Die Norm braucht es übrigens nur deswegen neben §§ 280 I, II, 286 BGB, weil § 536 II BGB ausdrücklich von "Aufwendungen" spricht während §§ 280 ff. BGB Schadensersatzansprüche sind.

Denkbar ist aber auch der Fall, in dem gar keine Möglichkeit besteht bzw. dem Mieter nicht zugemutet werden kann, auch eine Inverzugsetzung, ggf. sogar eine Anzeige des Mangels durchzuführen, ohne dass der Erhalt der Mietsache gefährdet wäre -> § 536 II Nr. 2 BGB.

Das sind eben sehr begrenzte Ausnahmefälle. Die klassischen Beispiele sind nicht ohne Grund der Wasserrohrbruch, idealerweise noch am Wochenende/nachts (das dauert zu lange erst versuchen, jemanden zu kontaktieren) und die Mietsache würde beschädigt, wenn man nicht umgehend handelt. Denkbar wäre sicherlich auch Feuer, Gasaustritt, ggf. in besonderen Fällen ein herausgebrochenes Fenster im Winter mit frostigen Temperaturen.

EDIT:
Zum Ausmaß der Beeinträchtigung:

Die Mietsache muss so beeinträchigt sein, dass eine Tauglichkeitsminderung vorliegt. Denn erst dann handelt es sich um einen Mietmangel im Sinne des § 536 BGB, vgl. § 536 I 2 BGB. Mietmangel prüfst du zweischrittig: 1. Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit, 2. ob diese Abweichung zu einer Tauglichkeitsminderung führt.

[KMR]

Ruhig nochmal aufmerksam den § 536 BGB lesen. Es geht um die Tauglichkeit der Mietsache.

Wenn das Fenster nicht mehr zu geht, dann ist das logischerweise eine Abweichung der Soll- von der Ist-Beschaffenheit (wir gehen mal vom Normalfall aus).

Ist dadurch jetzt aber die Tauglichkeit der Mietsache (z.B.: Wohnung) "als Ganzes" beeinträchtigt? Das muss man dann schauen. Man mietet schließlich nicht (nur) das Fenster.

Ein Klassiker ist übrigens eine kleinere tatsächliche Wohnungsgröße als vereinbart. Die Abweichung ist immer eine Abweichung der Soll- von der Ist-Beschaffenheit. Das führt aber nicht automatisch zur Tauglichkeitsminderung. Die sieht der BGH erst bei mehr als 10% als gegeben (vgl. BGH, Urteil vom 10.3.2010 - VIII ZR 144/09, NZM 2010, 313).

[Gürteltier]

@Deine Frage, wann genau du ein Vornahmerecht nach § 536a II Nr. 2 BGB annehmen kannst; zugleich ist das aber auch die Antwort auf die Frage danach, wann eine Tauglichkeitsminderung vorliegt: Schlicht eine Einzelfall-/Auslegungs-/Subsumtionsfrage (da gilt es in der Klausur schlicht zu argumentieren). Das ganze wird natürlich durch eine Kasuistik der Rechtsprechung “garniert”, die du aber im 1. Examen meiner Meinung nach nicht super ausführlich kennen musst. Im 2. Examen kann man hier, wenn dort ein Problem angedeutet ist, mal im Kommentar nachsehen.

Ansonsten kannst du ein Selbstvornahmerecht auch so bestimmen: Du kennst ja jetzt ein paar Beispiele (“Wasserrohrbruch”) und dann vergleichst du das wiederum mit deinem Fall. Ist er ähnlich dringlich? Oder im Vergleich dazu eine Lappalie? Dieses Vorgehen würde ich allgemein empfehlen - ist bisher bei mir nur einmal etwas schief gegangen.

Anderes Beispiel: Für die grobe Fahrlässigkeit des § 935 II BGB hatte ich immer “den Verkauf der Strativari nachts am Bahnhof Alexanderplatz” im Kopf. In meiner Examensklausur war es dann die seltene Rolex nachts im Ringpark am Bahnhof in Würzburg.^^

[KMR]

Man mag an der Stelle anmerken, dass die Kasuistik des BGH auch keinesfalls dogmatisch die einzig richtige sei oder dergleichen. Ich zitiere indirekt aus unserem Senat, der BGH hebe auf, was er aufheben will, nicht weil es zwingend falsch sei. Er entscheide danach, welches Ergebnis er richtig finde und suche dann eine Begründung dafür, mag die auch teilweise wenig überzeugend sein.

In unserer Ref-Lerngruppe war der Running gag das Standardargument des BGH: "Das ist (nicht) sachgerecht, deswegen wird die Norm hier (nicht) angewandt."

[JuraStudentin2019]

Danke dir!!!

@Deine Frage, wann genau du ein Vornahmerecht nach § 536a II Nr. 2 BGB annehmen kannst; zugleich ist das aber auch die Antwort auf die Frage danach, wann eine Tauglichkeitsminderung vorliegt: Schlicht eine Einzelfall-/Auslegungs-/Subsumtionsfrage (da gilt es in der Klausur schlicht zu argumentieren). Das ganze wird natürlich durch eine Kasuistik der Rechtsprechung “garniert”, die du aber im 1. Examen meiner Meinung nach nicht super ausführlich kennen musst. Im 2. Examen kann man hier, wenn dort ein Problem angedeutet ist, mal im Kommentar nachsehen.

Ansonsten kannst du ein Selbstvornahmerecht auch so bestimmen: Du kennst ja jetzt ein paar Beispiele (“Wasserrohrbruch”) und dann vergleichst du das wiederum mit deinem Fall. Ist er ähnlich dringlich? Oder im Vergleich dazu eine Lappalie? Dieses Vorgehen würde ich allgemein empfehlen - ist bisher bei mir nur einmal etwas schief gegangen.

Anderes Beispiel: Für die grobe Fahrlässigkeit des § 935 II BGB hatte ich immer “den Verkauf der Strativari nachts am Bahnhof Alexanderplatz” im Kopf. In meiner Examensklausur war es dann die seltene Rolex nachts im Ringpark am Bahnhof in Würzburg.^^

[JuraStudentin2019]

Mmmmh vielen Dank. Du hast aber recht, dass man dadurch den Anschein bekommt die Rechtsprechung macht das was sie will - grade in so Fällen wo bspw. Fenster undicht sind wird man dann im Sommer wohl noch nicht von einer Untauglichkeit des Gebrauchs der Wohnung ausgehen, während es im Winter dann wohl doch zu dem Ergebnis führen würde dass die Tauglichkeit der Wohnung als Wohnraum beschränkt wird.

Vielen Dank dir aber!

Ruhig nochmal aufmerksam den § 536 BGB lesen. Es geht um die Tauglichkeit der Mietsache.

Wenn das Fenster nicht mehr zu geht, dann ist das logischerweise eine Abweichung der Soll- von der Ist-Beschaffenheit (wir gehen mal vom Normalfall aus).

Ist dadurch jetzt aber die Tauglichkeit der Mietsache (z.B.: Wohnung) "als Ganzes" beeinträchtigt? Das muss man dann schauen. Man mietet schließlich nicht (nur) das Fenster.

Ein Klassiker ist übrigens eine kleinere tatsächliche Wohnungsgröße als vereinbart. Die Abweichung ist immer eine Abweichung der Soll- von der Ist-Beschaffenheit. Das führt aber nicht automatisch zur Tauglichkeitsminderung. Die sieht der BGH erst bei mehr als 10% als gegeben (vgl. BGH, Urteil vom 10.3.2010 - VIII ZR 144/09, NZM 2010, 313).

[Torsten Kaiser]

Hallo ihr Lieben,

ich hätte eine kurze Frage zu §536a II BGB. Ich hatte da im Kommentar (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter BGB § 536a Rn. 128-133) folgendes zu gelesen:

"Der Wortlaut von § 536a Abs. 2 Nr. 2 verlangt, dass die Mangelbeseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig sein muss. Diese Formulierung darf nicht missverstanden werden. Denn § 536a Abs. 2 Nr. 2 ist nicht auf den physischen Zustand der Mietsache beschränkt.161 Vielmehr reicht es aus, dass die Maßnahme der Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs dient. Dies folgt aus dem Normzweck, dem Vermieter das Risiko von Notmaßnahmen zuzuweisen (→ Rn. 129). Eine Beschränkung auf Maßnahmen, welche den physischen Bestand der Mietsache betreffen, wäre als Differenzierungskriterium hier nicht überzeugend."

Ganz blöde Frage: Aber wäre dann nicht jede Mangelbeseitigung quasi eine Widerherstellungs- oder Beseitigungsmaßnahme?

Das kann ja irgendwie nicht Sinn und Zweck des ganzen sein.
Und reicht es eures Erachtens aus, wenn nur Teile der Mietsache ihrem Bestand/vertragsgemäßen Gebrauch gefährdet sind oder stellt man da auf die gesamte Mietsache ab (habe da irgendwie nichts zu gefunden). Vielleicht weiß da jemand etwas auf die Schnelle.

Herzliche Grüße euch!

Die Rspr. muss hier einen Filter der "Notwendigkeit" einbauen, um im Einzelfall eine sinnvolle Entscheidung zu treffen. Der Wortlaut der Norm sagt zudem explizit "erforderliche Aufwendungen".